이재명, 부동산 공약: 250만 가구 공급, 현실성은?

이재명 더불어민주당 대선 후보의 부동산 공약이 시장의 뜨거운 관심을 받고 있다. 문재인 정부 시절 집값 폭등의 악몽을 되풀이하지 않겠다는 의지를 담은 그의 공약은 ‘임기 내 250만 가구 공급’이라는 야심 찬 목표로 요약된다. 4기 신도시 개발, 서울 노후 도심 재건축·재개발 규제 완화, 1주택자 세 부담 완화 등이 주요 뼈대다. 전문가들은 공급 확대라는 방향성엔 긍정적인 평가를 내리면서도, 구체성과 실현 가능성에는 물음표를 던진다. 이재명 후보의 부동산 정책이 어떤 그림을 그리고 있는지, 그 가능성과 한계를 짚어본다.

공급 확대, 문재인 정부와의 차별화

이재명 후보의 부동산 공약은 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 반면교사로 삼겠다는 의지가 엿보인다. 과거 문재인 정부는 수요 억제 중심의 규제 정책으로 일관하며 집값 폭등을 막지 못했다는 비판을 받았다. 반면, 이재명 후보는 공급 확대에 방점을 찍으며 시장의 기대를 모으고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “수요 규제보다 공급 확대에 초점을 맞춘 점은 현재 공급 부족 문제를 해결하려는 긍정적인 신호”라고 평가했다.

특히, 이 후보는 2021년 대선 경선 당시 국토보유세 신설과 같은 강한 규제책을 강조했지만, 이번에는 규제 관련 언급을 최소화하며 실용적인 접근을 보이고 있다. 이는 부동산 시장의 현실을 반영한 변화로, 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력을 완화하려는 전략으로 해석된다. 하지만, 전문가들은 구체적인 실행 계획이 부족하다는 점을 지적하며, 공약의 실효성에 의문을 제기한다.

 

250만 가구 공급, 숫자만큼 실현 가능할까?

이재명 후보의 핵심 공약은 임기 내 250만 가구 주택 공급이다. 이는 문재인 정부의 3기 신도시 계획과 윤석열 정부의 270만 가구 공급 목표에 버금가는 규모다. 하지만, 이 숫자가 현실화될 가능성에 대해선 회의적인 시각이 적지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “윤석열 정부의 270만 가구 공급 목표도 달성에 어려움을 겪었다. 특히 지방의 미분양 적체 문제는 여전히 심각하다”고 꼬집었다.

지방 부동산 시장은 이미 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있다. 예를 들어, 일부 지역에서는 새 아파트가 분양되지만 수요가 따라주지 않아 미분양 물량이 쌓이고 있다. 이런 상황에서 전국 단위로 250만 가구를 공급하겠다는 계획은 수도권과 지방의 불균형 문제를 해결하지 못하면 공염불에 그칠 가능성이 크다. 따라서 이 후보가 구체적인 지역별 공급 전략과 수요 예측을 제시하지 않는 한, 시장의 신뢰를 얻기 어려울 것으로 보인다.

 

재건축·재개발 규제 완화, 사업성 확보가 관건

서울 도심의 노후 주택 문제를 해결하기 위해 이재명 후보는 재건축·재개발 규제 완화를 약속했다. 구체적으로, 용적률 상향과 분담금 완화를 통해 사업성을 높이겠다는 계획이다. 이는 서울의 주택 공급을 늘리고 노후 인프라를 개선하려는 의도로 보인다. 하지만 전문가들은 이 방안만으로는 공급 확대의 핵심 동력이 되기 어렵다고 입을 모은다.

부동산경제연구소장은 “용적률 상향은 공공기여와 같은 조건이 붙어 사업성을 높이는 데 한계가 있다. 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지나 다주택자 규제 완화 여부가 더 중요한 시험대”라고 강조했다. 재초환은 재건축 사업으로 발생한 초과 이익을 공공이 환수하는 제도로, 사업성을 낮춘다는 비판을 받아왔다. 하지만 민주당은 그동안 재초환 폐지에 강하게 반대해왔다. 부동산인포 리서치팀장은 “민주당의 기존 입장을 뒤집을 수 있을지 의문”이라며, 당내 이념적 갈등이 정책 실행의 걸림돌이 될 수 있다고 내다봤다.

더불어, 재건축·재개발을 통한 공급이 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 명지대 겸임교수는 “재건축으로 공급되는 신축 아파트는 가격이 높아 서민들의 내 집 마련을 돕기보다는 부촌의 집값을 더 끌어올릴 가능성이 크다”고 지적했다. 이는 재건축·재개발이 고소득층을 위한 공급에 치우칠 수 있음을 시사한다.

4기 신도시, 입지와 실행력의 딜레마

이재명 후보는 청년과 신혼부부를 위한 쾌적한 주택 공급을 목표로 4기 신도시 개발을 추진하겠다고 밝혔다. 이는 교통이 편리한 스마트 신도시를 통해 무주택자의 주거 안정을 도모하겠다는 구상이다. 하지만 4기 신도시의 현실성에 대한 회의적인 목소리가 크다. 권일 팀장은 “3기 신도시도 지지부진한 상황에서 4기 신도시를 언급해도 시장의 신뢰를 얻기 어렵다”고 단언했다.

3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산 등)는 부지 확보와 보상 문제로 여전히 진척이 더디다. 문재인 정부가 3기 신도시를 추진하며 수도권 내 최적의 입지를 이미 선점한 상황에서, 4기 신도시로 적합한 새로운 입지를 찾는 것은 쉽지 않은 과제다. 김인만 소장은 “더 이상 좋은 입지를 찾기 어려운 상황”이라며, 4기 신도시의 실현 가능성에 강한 의문을 제기했다. 결국, 4기 신도시가 성공하려면 구체적인 부지 선정과 실행 계획이 뒷받침되어야 한다.

 

지방 부동산 살리기, 국민 제2주소지제의 한계

지방 부동산 시장의 침체를 해결하기 위해 이재명 후보 측 싱크탱크 ‘성장과 통합’은 ‘국민 제2주소지제’를 제안했다. 이는 수도권 1주택자가 지방에 추가 주택을 취득해도 1주택자로 간주해 세제 혜택을 부여하는 제도다. 특히, 인구소멸위험지역(부산, 대구 일부 포함)까지 혜택 범위를 확대하는 방안이 검토되고 있다. 하지만 전문가들은 이 정책만으로는 지방 부동산 시장을 활성화하기 어렵다고 본다.

KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지방 부동산은 빈사 상태에 가깝다. 취득세나 양도세 감면 같은 강력한 혜택이 필요하다”고 강조했다. 김인만 소장도 “5년간 양도세·취득세를 전면 면제하는 수준의 파격적인 정책이 아니면 지방 미분양 문제를 해결하기 어렵다”고 내다봤다. 국민 제2주소지제가 세제 혜택을 통해 지방 주택 수요를 자극하려는 의도는 이해할 만하지만, 지방의 근본적인 문제인 일자리 부족과 인프라 열악함을 해결하지 못하면 효과는 제한적일 가능성이 크다.

1주택자 세 부담 완화, 다주택자는 현행 유지

이재명 후보는 1주택자에 대한 세 부담 완화에 긍정적인 입장을 보였다. 그는 경제 유튜브 ‘삼프로TV’에 출연해 “1가구 1주택 실거주는 제약할 필요가 없다”고 밝히며, 실수요자의 부담을 줄이겠다는 의지를 드러냈다. 이는 1주택자의 종합부동산세나 재산세 부담을 완화하는 방향으로 정책이 설계될 가능성을 시사한다.

반면, 다주택자에 대한 규제 완화 계획은 없는 것으로 보인다. 이 후보는 “다주택자는 세금만 열심히 내면 된다. 세율을 굳이 손댈 필요가 있냐”고 말하며, 현행 다주택자 세제를 유지하겠다는 입장을 분명히 했다. 이는 다주택자의 매물을 시장에 유도해 공급을 늘리려는 정책과는 거리가 있어 보인다. 전문가들은 다주택자 규제 완화가 주택 공급을 촉진할 수 있는 방안 중 하나라고 보지만, 민주당의 이념적 기조상 이를 추진하기는 어려울 것으로 전망한다.

결론: 방향성은 긍정적, 구체성과 실행력이 필요

이재명 후보의 부동산 공약은 공급 확대라는 큰 틀에서 문재인 정부와 차별화된 방향성을 제시한다. 250만 가구 공급, 4기 신도시, 재건축·재개발 규제 완화, 1주택자 세 부담 완화 등은 시장의 공급 부족 문제를 해결하려는 의지를 보여준다. 하지만, 250만 가구라는 목표의 현실성, 재초환 폐지와 같은 핵심 규제 완화의 실행 가능성, 4기 신도시의 입지 문제, 지방 부동산 활성화 정책의 실효성 등은 여전히 풀어야 할 숙제로 보인다.